27.11.09

В настоящее время в Украине существует проблема получения земельных участков в аренду для возведения объектов градостроительства, что изначально было обусловлено принятием Закона Украины «О Государственном бюджете Украины на 2008 год и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины», положения которого, в частности, о внесении изменений в Земельный кодекс Украины, были признаны неконституционными согласно Решения Конституционного суда Украины от 22.05.2008 года N 10-рп/2008, но в последующем Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» N 309-VI от 03.06.2008 года фактически были оставлены и даже дополнены.

Согласно ст. 124 Земельного кодекса Украины (далее – ЗК Украины), приобретение права аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам, в которых отсутствуют акции (доли, паи), которые принадлежат государству; приобретение права аренды земельных участков под объекты социального назначения, строительство социального и доступного жилья, использования земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального водопользования в соответствии с полученными специальными разрешениями (лицензиями); использования религиозными организациями (под культовыми зданиями), которые легализованы в Украине, а также кроме земельных участков, которые (или здания на которых) арендуют бюджетные учреждения, музеи, предприятия и общественные организации в сфере культуры и искусств (в т.ч. национальные творческие союзы и их члены (под творческие мастерские).

С целью реализации ст. 82 Закона и ст. 124 ЗК Украины Кабинетом Министров Украины было принято Постановление №90 «О некоторых вопросах проведения земельных аукционов» от 22.02.2008 г. (далее – Постановление), которым была попытка установить общегосударственный порядок проведения земельных аукционов.

Однако, Указом Президента Украины № 309/2008 от 07.04.2008 г., было приостановлено действие Постановления, этого же числа Президент обратился в Конституционный Суд Украины относительно конституционности пункта 1 Постановления, а 17.04.2008 года Порядок проведения земельных аукционов и вовсе утратил силу в связи с принятием Кабинетом Министров Украины Постановления № 394 «Об утверждении Порядка проведения в 2008 году земельных аукционов», действие которой, на сегодняшний день, вновь приостановлено Указами Президента Украины от 25.04.2008 года N 406/2008 и от 21.07.2008 года N 639/2008.

Таким образом, ввиду изменений в законодательстве и в условиях политического противостояния правящих элит, застройщики (заказчики), которые начали процедуру отвода земельных участков под застройку, но не успели ее завершить, не могут получить в аренду земельные участки и приступить к строительству объектов градостроительства, что ставит под угрозу реализацию проектов и вынуждает искать альтернативные способы получения прав на землю под строительство объектов.

Одним из таких альтернативных способов является институт суперфиция, перекочевавший в законодательство Украины из римского права.

Согласно ст.ст. 413-417 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины) и ст. 1061 ЗК Украины, суперфиций ­- это долгосрочное или бессрочное, отчуждаемое и наследуемое право пользование чужым земельным участком под застройку (строительство промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений) с последующим приобретением права собственности на построенные здания и сооружения. Такое право возникает на основании договора или в порядке наследования по завещанию или закону.

Объектом суперфиция является земельный участок, пригодный под застройку. Передать в пользование земельный участок под застройку может исключительно его собственник, а права лиц, приобретающих такое право (суперфициариев) возникают при условии получения необходимых разрешений и согласований, соблюдения градостроительной документации и государственных строительных норм и правил, а также условий целевого использования земельного участка.

Собственником земельного участка является лицо, имеющее государственный акт на право собственности на земельный участок, а также, согласно ст.ст. 78, 83, 84 и п. 12 Переходных положений ЗК Украины, местные советы и органы государственной исполнительной власти.

Следует отметить, что право передачи земельных участков коммунальной собственности для застройки (суперфиций) сельскими, поселковыми, городскими советами закреплено ст.ст. 13, 14, 140, 142, 143, 148 Конституции Украины, ст.ст. 2, 316-319, 324, 327, 328, 374, 395, 413-417 ГК Украины, ст.ст. 2, 12, 78, 80, 83, 1021 и п. 12 Переходных положений ЗК Украины, а также ст.ст. 10, 16, 26, 31, 33, 60 Закона Украины „О местном самоуправлении в Украине” и другими нормативно-правовыми актами.

Нормы ГК Украины и ЗК Украины в полной мере не урегулировали порядок заключения договоров суперфиция, а также не определили его существенные условия. Кроме того, на сегодняшний день не существует нормативно-правового акта, который бы регламентировал процедуру проведения государственной регистрации договоров суперфиция.

По аналогии права, процедура заключения договоров суперфиция до принятия специальных нормативно-правовых актов, может быть аналогичной процедуре заключения договоров аренды, учитывая местные правила застройки. Необходимость разработки, согласования и проведения государственной землеустроительной экспертизы проектов землеустройства по отводу земельных участков или изменению их целевого назначения очевидна. Без разработки проектов отвода земельных участков невозможно определить их пригодность для застройки.

Исходя из правоприменительной практики, существенными условиями договора суперфиция, как правило, являются: предмет договора, срок его действия, размер и порядок оплаты за суперфициарное право, права и обязанности сторон, ответственность; дополнительными условиями могут быть: условия и сроки передачи земельного участка для застройки, ограничения (отягощения) земельного участка, условия возврата земельного участка, право собственности на построенные здания и сооружения и др.

Согласно ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», право застройки земельного участка (суперфиций), которое проистекает из договора суперфиция, подлежит обязательной государственной регистрации, однако порядок его регистрации, на сегодняшний день, не определен, но может быть аналогичен порядку регистрации договоров аренды. Суперфиций также является ограничением прав собственника земельного участка, которые устанавливаются договором и подлежат внесению в кадастровый план и реестр ограничений и отягощений.

Подводя итог, следует отметить, что в Украине существует острая необходимость развития института суперфиция на законодательном уровне, что позволит увеличить объемы инвестиций и наполнение местных бюджетов, так необходимых к проведению в Украине чемпионата ЕВРО-2012.

Руденко Евгений
Юрист практики инвестиционного права Юридической фирмы «ФАРГО», г. Днепропетровск