25.07.11

На сьогоднішній день ряд обставин спонукає власників квартир створювати об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (далі – ОСББ), - це і незадовільний стан житлового фонду, і грядуще підвищення тарифів на послуги ЖЕКів, і проект Житлового кодексу, який, у разі його прийняття, зобов’яже до 2015 року всі будинки комунальної власності передати на баланси ОСББ.

Що ж таке ОСББ? Насправді ОСББ — це єдиний механізм, за допомогою якого власники житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть спільно володіти, користуватися і здійснювати управління будинком загалом. Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» N 2866-III від 29 листопада 2001 року, визначає термін «об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» так: «юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна».

Безумовно, ОСББ має ряд переваг при порівнянні з обслуговуванням ЖЕКів, серед яких першорядні наступні:

• учасники об'єднання мають самостійно визначати перелік послуг і тариф на утримання свого будинку та прибудинкової території;

• вже сьогодні можна відмовлятися від неякісних послуг, вибирати компанію на ринку вивезення побутового сміття, обслуговування ліфтів тощо;

• завдяки фінансовому контролю та прозорості використання коштів (а також з огляду на статус неприбуткової організації) з'являються гарантії надійної діяльності об'єднання, зростає кількість сумлінних платників;

• учасники об'єднання можуть наперед запланувати заходи для поліпшення стану свого будинку, тобто для модернізації та ремонту обладнання всієї будівлі, а також встановлення систем енергозбереження;

• ОСББ має можливість отримати у власність або довгострокове користування прибудинкову територію. А це захищає прилеглу земельну ділянку від зведення на ній додаткових споруд — так званого ущільнення забудови, яке сьогодні створює проблеми багатьом мешканцям.

Та поряд з цим, на співвласників покладаються і ряд зобов’язань, як-то:

• здача фінансової та статистичної звітності до державних органів;

• утримання персоналу ОСББ, який для повноцінної роботи об’єднання повинен складатися з: голови правління, головного бухгалтера, слюсаря-сантехніка, майстра з ремонту, двірника-доглядача будинку, паспортиста, електрика, тощо;

• внутрішня звітність перед членами ОСББ;

• вибір контрагентів та укладання господарських договорів;

• оплата за обслуговування банківського рахунку, (близько 100 гривень щомісяця).

Із практики міста Дніпропетровська можна зазначити, що витрати ОСББ складають:

Разові: на реєстрацію одного ОСББ 2-3 тис. грн.

Постійні: заробітна плата керівника 2-5 тис. грн.., заробітна плата бухгалтера 2 тис.грн., заробітна плата обслуговуючого персоналу – не менше як 4 тис.грн. + податки та соціальні збори з заробітних плат; отримання кваліфікованої юридичної допомоги (визначається індивідуально).

Для багатоквартирних будинків ці витрати розподіляються на декілька десятків (сотень) квартир. Що ж робити мешканцям малоквартирних будинків, в яких затрати на утримання будинку буде покладено на сім’ї шести-десяти квартир? Навіть мінімальні зарплати працівників та обов’язкові платежі можуть стати непід’ємним тягарем для малоквартирного будинку.

Як вихід, можна запропонувати створення єдиного ОСББ для декількох будинків. Але у такому випадку ми можемо зіткнутися з відмовою державного реєстратора у реєстрації юридичної особи ОСББ, до якого входило би два і більше будинків. Викликано це тим, що у Законі України «Про ОСББ» визначено термін «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»; згадування терміну «об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», або інше згадування про «будинки», а не «будинок» взагалі відсутні. Ще однією правовою підставою для відмови державного реєстратора є Державний класифікатор, яким визначений повний перелік організаційно-правових форм господарювання в України, та передбачено саме «об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Таким чином, ні Закон, ні Державний класифікатор не передбачають таку форму господарювання, як об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.

Ці норми законодавства і стають перепоною для реєстрації об’єднання декількох будинків в одне ОСББ.

В результаті проведеної роботи, юристами Юридичної фірми «ФАРГО» вдалось створити практику реєстрації ОСББ на декілька будинків.

Шляхом до вирішення цієї проблеми стало практичне використання терміну «Житловий комплекс», який визначено, як «єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс».

Юристами Юридичної фірми «ФАРГО», на підставі документів забудовника, отримано висновок уповноваженого органу місцевого самоврядування з питань містобудування і архітектури, яким визначено, що будинки побудовані як єдиний житловий комплекс. Такий висновок і став підставою для державної реєстрації одного ОСББ, до складу якого увійшли шість восьмиквартирних будинків.

Таким чином, за рахунок кваліфікованих дій юристів, мешканці шести будинків отримали економічний ефект у зменшені близько як у шість разів витрат на реєстрацію ОСББ та постійних витрат діючого ОСББ.

Отриманий досвід має стати у нагоді іншим мешканцям мало- і багатоквартирних будинків, які мають бажання самостійно піклуватись про своє житло власними силами шляхом створення ОСББ на декілька будинків.

Але потрібно враховувати, що кожна ситуація є унікальною і потребує індивідуального правового аналізу та вироблення схеми законної реєстрації одного ОСББ на два і більше будинків.

Юлія Карипова,
юрист Юридичної фірми «ФАРГО»